Nhà đất đang thế chấp vẫn có thể giao dịch nếu các bên kiểm soát được điều kiện giải chấp, thời hạn công chứng và dòng tiền. Hợp đồng đặt cọc là nơi cần thể hiện rõ các điều kiện đó.
Xác định nghĩa vụ giải chấp
Hợp đồng cần ghi bên nào thực hiện giải chấp, nguồn tiền dùng để giải chấp, thời hạn nhận lại giấy chứng nhận và trách nhiệm nếu ngân hàng không giải tỏa đúng dự kiến.
Người mua không nên chuyển phần lớn giá trị giao dịch nếu chưa có cơ chế kiểm soát việc xóa đăng ký thế chấp.
Điều kiện công chứng và thanh toán
Lịch thanh toán nên gắn với mốc giải chấp, ký hợp đồng công chứng và bàn giao giấy tờ. Mỗi khoản tiền cần có mục đích rõ ràng.
Nếu người mua hỗ trợ tiền giải chấp, nên lập thỏa thuận ba bên hoặc chứng từ thanh toán trực tiếp cho ngân hàng để giảm rủi ro bên bán sử dụng sai mục đích.
Chế tài khi không đủ điều kiện chuyển nhượng
Cần nêu rõ trường hợp hoàn trả cọc, phạt cọc, bồi thường chi phí và thời hạn xử lý khi phát hiện quy hoạch, tranh chấp, kê biên hoặc hạn chế chuyển nhượng.
Điều khoản càng cụ thể, khả năng thương lượng khi phát sinh sự cố càng cao.
Trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra pháp lý thửa đất, tình trạng thế chấp và khả năng công chứng. Số tiền đặt cọc cần tương xứng với mức độ chắc chắn của hồ sơ.
